울산광역시 북구 성장관리방안 수립(안) 의견청취의 건

의안	126		제출년월일 : 2019. 8. 13.
번호			제 출 자 : 울산광역시 북구청장

1. 제안이유

○ 관내 개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 기반시설의 설치, 건축물의 용도 등에 대한 관리를 위해 수립한 성장관리방안 수립(안)에 대하여,

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제58조 제5항에 따라 의회 의견을 청취하고자 함

2. 제안근거

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제58조 제5항

(개발행위허가의 기준 등)

3. 주요내용

○ 위치 : 울산광역시 북구 천곡동, 달천동, 대안동 일원

(자연녹지지역, 계획관리지역)

○ 면적 : 2,769㎢ (3개소)

○ 계획의 내용

- 도로, 공원 등 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항 (의무)

- 건축물의 용도제한, 건폐율 또는 용적률에 관한 사항 (의무)

- 건축물의 배치, 형태, 색채, 높이 계획 (선택)

- 환경관리계획 또는 경관계획 (선택)

- 기타 난개발 방지 및 계획적 개발유도를 위한 필요사항

4. 추진사항

○ 2017. 10. 31.    : 과업착수

○ 2017. 12. 15.    : 착수보고

○ 2018. 01. ~ 04.  : 기초조사 및 사례조사

○ 2018. 04. 10.    : 1차 중간보고

○ 2018. 04. ~ 09.  : 부문별계획 수립

○ 2018. 09. 17.    : 2차 중간보고

○ 2019. 03. 13.    : 도시계획위원회 자문

○ 2019. 04. 22.    : 최종보고

○ 2019. 07. 16. ~ 2019. 08. 01. : 관련부서(기관) 협의

○ 2019. 07. 18. ~ 2019. 08. 01. : 주민열람공고

5. 울산광역시 성장관리방안 수립(안)

가. 위치도

나. 성장관리지역 경계설정

■ 성장관리지역 경계설정

○ 천곡동 일원

- 면적 : 1,659,400㎡

- 경계설정 사유

① 북·서측 : 옥동∼농소간 도로 경계

② 남   측 : 대로2-31호선(천곡길) 경계

② 동   측 : 농업진흥지역 경계

○ 달천동 일원

- 면적 : 870,430㎡

- 경계설정 사유

① 서   측 : 자연녹지지역 경계

② 북·동측 : 달천농공단지 경계

② 남   측 : 개발제한구역 경계

○ 대안동 일원

- 면적 : 239,225㎡

- 경계설정 사유

① 서   측 : 생태자연도 1등급, 문화재보호구역 경계(대안동 쇠부리터)

② 남   측 : 문화재보호구역 경계(신흥사 구대웅전)

② 남·동·북측 : 계획관리지역, 행정구역 경계

다. 부문별계획(안)

1) 기반시설 계획 (의무사항, 공통기준)

○ 기반시설 종류

- “도로”에 한해 기반시설계획을 수립

○ 도로 개설계획 (도시계획도로 신규 결정은 미반영)

① 도로계획선 결정 대상

⇒ 도시계획도로 외 법정도로(도로법, 농어촌정비법 등) 및 마을의 골격이 되는 현황도로

⇒ 도로계획선 폭원 6m 이상으로 결정

＊도로계획선 미결정구간은 개발행위허가운영지침 적용

② 개설주체 및 개설기준

⇒ 개설주체는 원인자 부담방식으로 개설

＊개설도로는 기부채납하지 않는 것을 원칙

⇒ 개설구간은 현황도로에서 해당필지와 접한 구간 중 미개설 구간

③ 대지면적 산정 기준

⇒ 개설도로는 토지를 ‘대지’에서 분할하고 지목을 ‘도로’로 변경하여 대지면적에서 제외함

⇒ 또한, 「건축법」상 도로를 지정 ․ 공고하여 관리

⇒ 인센티브 대상은 법적 의무확보 대상을 제외한 면적만을 인센티브 대상으로 산정

＊의무확보 대상면적 : 개발행위허가 운영지침 3-3-2-1 (국토부)에 따른 개발행위 규모별 도로 확보 기준,「건축법」상 도로 확보기준

[개발행위허가 운영지침 3-3-2-1 (2) 진입도로 개설 기준]				[건축법 시행령 제3조의 3 막다른 도로의 길이]
구분		도로너비 (차도폭)		막다른 도로의 길이	도로너비 (차도폭)
개발규모 (대지면적)	5,000㎡ 미만	4m 이상		10m 미만 도로	2m
	5,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만	6m 이상		10m 이상 35m 미만 도로	3m
	30,000㎡ 이상	8m 이상		35m 이상 도로	6m (도시지역이 아닌 읍·면지역 4m)
＊다음의 경우 상기 기준 미적용 - 농업·어업·임업용시설, 1천㎡ 미만 제1종근린생활시설, 단독주택 - 기존 대지면적의 10% 이하 확장 - 기존 대지 내 증·개·재축 (신축 제외) - 교통유발효과가 없는 미미한 공작물 설치

○ 도로계획선 결정(안)

① 천곡동 일원

② 달천동 일원

③ 대안동 일원

2) 건축물 용도계획 (의무사항, 별도기준)

구분	건축물 용도
	천곡동(자연녹지지역)	달천동(자연녹지지역)	대안동(계획관리지역)
권장 용도	• 단독주택 * 자연취락지구는 제외	• 좌동	• 단독주택
허용 용도	• 불허용도 외 용도 - 단, 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공동주택 중 연립주택, 다세대주택, 기숙사는 진입도로 폭 6m이상 확보 시 허용	• 좌동	• 좌동
불허 용도	• 제2종근린생활시설 중 안마시술소	• 좌동	• 좌동
	• 동물 및 식물관련시설 중 도축장, 도계장		• 제2종근린생활시설 중 안마시술소, 제조업소
	• 운동시설 중 옥외골프연습장		• 자동차 관련시설 (주차장 제외)
	• 자원순환 관련시설, 묘지관련시설
	• 장례시설, 공장
	• 자동차 관련시설 (주차장, 세차장 제외)
	• 위험물저장 및 처리시설
	* 단, 8m 이상 도로(도시 계획도로)변에 접하여 설치할 경우 허용 (유독물 보관·저장· 판매시설, 도료류 판매소. 화약류 저장소는 제외)

3) 건폐율, 용적률 계획 (의무사항)

구분	천곡동(자연녹지지역)	달천동(자연녹지지역)	대안동(계획관리지역)
건폐율	• 20 → 30%	• 20 → 30%	• 40 → 50%
용적률	• 100%(완화 적용 없음)	• 100%(완화 적용 없음)	• 100% → 125%
	＊건축물 높이제한 4층을 고려해 볼때 실제 20% 완화효과 발생 (건폐율 20%×4층=80%까지만 건축 가능)

[ 인센티브 산정(안) ]

구분			천곡동, 달천동	대안동		비고
				건폐율	용적률
기반 시설 계획	도로 개설 (도로 계획)	의무	기준 건폐율 × 기반시설 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외)	기준 건폐율 × 기반시설 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외) × 0.5	기준 용적률 × 기반시설 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외) × 0.5	-
건축물용도		권장	1%	1%	2.5%	-
건축물 배치	전면 공지	의무	기준 건폐율 × 전면공지 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외)	기준 건폐율 × 전면공지 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외) × 0.5	기준 용적률 × 전면공지 편입면적 / 대지면적 (기반시설 제외) × 0.5	-
건축물 형태 외관	경사 지붕 (평지붕 시 옥상정원 30% 이상 조성)	권장	1%	1%	2.5%	-
환경 관리 계획	지형 순응형 (16% 이하)	의무	2%	2%	5%	공사비 부담 등을 감안
	옹벽 구조물	의무	2%	2%	5%	공사비 부담 등을 감안
경관 계획	옹벽 녹화	권장	1%	1%	2.5%	공사비 부담 등을 감안
인센티브 적용 시 (부지면적 660㎡)			약 10.1≧10% (도로, 전면공지 각 1%, 2.1%)	약 10.1≧10% (도로, 전면공지 각 1%, 2.1%)	약 25.4≧25% (도로, 전면공지 각 2.6%, 5.3%)	-

※ 개발 예시도 (천곡동, 달천동)

구분	인센티브 항목	인센티브 산정
기반시설계획	① 도로 개설	20%×33㎡÷627㎡=1.05%
건축물 용도	② 건축물 용도	단독주택 1%
건축물 배치	③ 전면공지	20%×66㎡÷627㎡= 2.1%
건축물 형태·외관	④ 경사지붕	1%
환경관리계획	지형순응형	- (산지개발시 도로경사 16% 이하)
	⑤ 옹벽구조물	2%
경관계획	⑥ 옹벽녹화	1%
계		8.15%

* 대안동의 경우 용적률 인센티브는 건폐율 인센티브 각 기준의 2.5배 적용

4) 건축물 배치·형태·높이 계획 (공통기준)

■ 건축물 배치계획 (의무사항)

○ 개발행위허가 시 개설된 도로의 경계에서 2m 이상 이격하여 전면공지 확보

- 담장 및 식재 이외의 공작물 설치는 금지

＊자연취락지구는 기존건축물 등을 고려하여 1m 이격하는 것으로 계획

■ 건축물 형태 (권장/의무사항)

▣ 건축물 지붕 (권장사항)

○ 경사지붕 설치 시 경사지붕 구배

- 3/10 이상 ∼ 7/10 이하, 지붕면적의 2/3 이상 설치

＊주택에 한하여 인센티브 제공 (통일된 건축물 외관 경관관리)

○ 경사지붕 처리 어려울 경우 평지붕 건축

- 옥상정원 설치 권장 (평지붕 조성 면적의 30% 이상)

▣ 건축물 외관 (의무사항)

○ 무피복 조립식 철골조 및 무피복 경량패널 조립식, 샌드위치판넬 건축물 제한

＊가설건축물, 제조업소, 창고 등 예외

■ 건축물 높이 (의무사항)

○ 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제 71조 (용도지역 안에서의 건축제한) 높이 기준 및 울산광역시 도시계획조례 적용

- 자연녹지지역, 계획관리지역 : 4층 이하

5) 환경관리계획 부문 (공통기준)

■ 옹벽 등 구조물 및 사면안정 계획 (의무사항)

구 분		개발행위허가 운영지침	적 용
옹벽 높이	수직높이 절토/ 성토 시	15m / 10m 이하	• 15m / 10m 이하
	1단 높이	5m 이하	• 3m 이하 / 폭 1.5m 이상 소단
	단 개수	-	• 2단까지 허용 • 2단 초과 시 비탈면 처리 기준을 통해 조성 - 비탈면 기준 : 1 : 1.5 - 비탈면 녹화 : 거적덮기 + Seed Spray
옹벽간 이격거리		1m 이상	• 1.5m 이상

○ 옹벽 구조물 예시

○ 옹벽 소단부 녹화 방안 예시

■ 환경저감 대책수립 (의무사항)

○ 대상시설

- 정온시설 : 종합병원, 학교, 공공도서관, 노인전문병원(입소규모 100명 이상), 보육시설(입소규모 100명 이상)

○ 설치조건[방음벽 또는 차폐형 식재(폭원 2m 이상) 계획]

- 4차로 이상 도로에 접하여 정온시설 개발

- 기입지한 정온시설에 접하여 부지 개발

＊정온시설에 접한 부지에 정온시설 개발 시는 예외 적용

6) 경관계획 부문 (공통기준)

■ 산지개발기준 강화 (의무사항)

○ 산지 개발 시 내부 도로의 기준을 강화하여 지형순응형 개발 유도

○ 산지 개발 시 도로의 경사율은 16% 이하

○ 형태는 S자 도로로 개설

○ 산지 개발 시 도시계획위원회 자문을 통한 개발 관리

- 산지개발 기준을 강화하거나 완화 적용이 필요한 경우

산지개발 예시 (기준 적용 전)	산지개발 예시 (기준 적용 후)

■ 비탈면(옹벽) 경관대책 (권장사항)

○ 옹벽 설치 시 인공구조물 노출에 따른 경관문제를 위해 옹벽 전면부 녹화 공법 권장

○ 옹벽 소단부는 관목 및 지피식물 등 식재

6. 관련부서(기관) 협의결과

○ 협의기간 : 2019. 7. 16. ~ 2019. 8. 1.(17일간)

○ 협의의견 : 의견없음

7. 주민열람 결과

○ 열람기간 : 2019. 7. 18. ~ 2019. 8. 1.(15일간)

○ 제출의견 : 의견없음